Droit civil des biens Le droit de propriété
Mise à jour : May 2015

Etendue du droit de propriété

L'étendue matérielle de la propriété doit nécessairement être déterminée. C'est chose facile lorsque la propriété porte sur une chose mobilière car un meuble(voiture, table, etc.) est toujours séparé des autres objets. Mais sa détermination est plus difficile lorsqu'il s'agit d'un bien immeuble : où s'arrête alors la propriété ?

Pour répondre à la question, il faut considérer que la propriété est limitée dans l'espace : elle est étendue au dessus et au dessous du sol (art. 552 C. civ.), mais limitée dans sa superficie. La délimitation est ainsi effectuée via le bornage, qui permets de délimiter des fonds contigus.

Bornage et clôture

Bornage et clôture permettent de réglementer la vie entre voisins et protègent la propriété en délimitant une zone de propriété.

Bornage

Le bornage permet de séparer matériellement deux fonds. Lorsque la limite n'est pas matérialisée par des bornes, il est possible d'obliger son voisin à effectuer le bornage (Cass. civ., 19 janvier 2011). On voit donc que bien que le bornage se limite à fixer l'étendue d'une propriété, il permet également une action en revendication de propriété.

Le bornage peut être amiable ou judiciaire. Lorsqu'il est amiable, les règles de formes sont limitées ; il peut s'agit d'un plan dressé par un géomètre et signé par les parties. Mais si les parties ne parviennent pas à un accord, le bornage se fait en justice, au travers d'une action en bornage, qui relève de la compétence du tribunal d'instance. Cependant, lorsque le bornage entraîne une contestation de la propriété, le tribunal de grande instance sera compétent et chaque partie devra apporter la preuve des limites de sa propriété par tout moyen (ex: actes de vente) ; les mesures du cadastre n'ont cependant quant à elles qu'une valeur de présomption.

Il est en revanche difficile de déterminer s'il s'agit d'un action en revendication ou d'une action possessoire puisque le bornage sous-tend généralement une volonté de faire respecter son droit de propriété. Lorsque le bornage est judiciaire, le tribunal d'instance est compétent ; néanmoins, si le juge considère qu'il s'agit non d'une action en bornage mais d'une action en revendication, le tribunal d'instance s'avère incompétent.

Clôture

La clôture est un mur mitoyen. Même si cela n'est pas une obligation, les frais de construction et d'entretien sont partagés entre voisins.

Clôturer sa propriété est une faculté, et dans certains cas, une obligation. Cela devient obligatoire lorsque la propriété est située dans des villes ou des faubourgs ; il revient au juge de déterminer si la propriété se situe ou non dans ces zones.

Il existe des limites au droit de clore sa propriété ; en effet, la clôture doit préserver les servitudes qui grèvent la propriété, ne doit pas empiéter sur le fond voisin, ou encore doit faire l'objet d'une déclaration préalable.

Propriété du dessus et du dessous

La propriété du sol est infinie, selon l’article 552 du Code civil : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » ; cela signifie que la propriété se situe dans un volume compris dans un terrain. Cependant, des limites sont prévues par la loi.

Propriété du dessus

Le propriétaire du sol est également propriétaire des espaces situés au-dessus de ce sol. Si pour des raisons évidentes ce droit n’est pas illimité, le propriétaire peut néanmoins jouir des éléments situés au-dessus de son sol. Il peut ainsi y ériger des plantations ou des constructions. De même, il peut percevoir les fruits qui tomberaient sur sa propriété. Il bénéficie d'une présomption de propriété sur ces constructions et plantations.

Pour protéger sa propriété, il a le droit de déterminer ce qui peut s’étendre ou non sur sa propriété ; il peut ainsi demander à son voisin de couper une branche d’arbre qui empiéterait sur sa propriété, de ne pas édifier un balcon qui surplomberait son terrain. De même, un empiétement, même minime, est susceptible d'entraîner la démolition du bien.

On peut rappeler qu'il peut exister une dissociation entre la propriété du sol et celle du dessus (art. 533 c. civ.) ; le propriétaire du sol peut être différent du propriétaire du dessus. Aussi, le propriétaire du sol peut conclure un contrat de bail portant sur la propriété du dessus avec un locataire afin d’exploiter la valeur de sa propriété.

Aussi, le propriétaire doit respecter certaines règlementations notamment relatives à l'urbanisme (ex: interdiction de construire au-delà d'une certaine hauteur) ou encore au passage des lignes électriques pour des raisons d'utilité publique. Les aéronefs ont aussi l'autorisation de survoler les propriétés privées.

Propriété du dessous

L’article 552 alinéa 3 du Code civil prévoit que le propriétaire du dessus est également propriétaire du dessous. Il peut effectuer toutes les fouilles, recherches ou constructions qu'il souhaite dans les profondeurs de son terrain et en conserver les fruits. De même, il peut s’opposer à l’intrusion d’un tiers ou décider de détruire les éléments qui s’immiscent dans ses sous-sols.

Cependant, tout comme pour la propriété du dessus, ce droit n’est pas infini, et le propriétaire ne doit pas contrevenir aux règles relatives aux mines ou les fouilles archéologiques par exemple. Ainsi, l'Etat dispose d'un droit sur le gisement minier, ce qui l'autorise à les faire exploiter au détriment des propriétaires du sol, qui n'aurait le droit qu'à une redevance tréfoncière, fixée réglementairement à un niveau faible. On se retrouve dans un cas similaire avec l’exploitation ou le développement d'une carrière (de schiste ou encore de calcaire). Dans le cas des fouilles archéologiques, l'Etat peut y procéder d'office sur des terrains qui ne lui appartiennent pas ; les biens découverts appartiendront alors pour moitié à l'Etat, pour moitié au propriétaire du terrain. Si des vestiges sont découverts, (biens immeubles), le propriétaire peut être indemnisé pour les dommages occasionnés.

Enfin, tout comme pour la propriété du dessus, celle du dessous peut être détachée de la propriété du sol.

Régime des eaux

Les eaux qui tombent sur le fonds d'un propriétaire sont de plusieurs ordres : eaux pluviales, eaux de source, eaux souterraines, cours d'eau.

Les eaux de pluie peuvent être récupérées par le propriétaire qui peut les utiliser comme il l'entend (en respectant la réglementation sanitaire s'il l'utilise pour un réseau d'eau potable). Pour les eaux de source, le propriétaire peut également en user à volonté (art. 642 c. civ.). Cependant, les eaux souterraines recueillies par forage ne peuvent être utilisées que pour un usage non domestique et une déclaration à l'administration est obligatoire.

S'agissant des cours d'eaux faisant partie du domaine public, les riverains n'ont aucun droit individuel sur ceux-ci. En revanche, s'il s'agit de cours d'eaux non domaniaux, chaque propriétaire a la propriété privée du lit du cours d'eau jusqu'à la ligne médiane tracée au milieu du cours d'eau. L'usage de l'eau qui borde son terrain lui revient ; il peut l'utiliser pour arroser ses plantations ou encore former un étang sur son terrain si cela ne bloque pas le cous d'eau no ne rende l'eau impropre à l'usage des riverains inférieurs. de plus, les tiers peuvent utiliser ces eaux car elles constituent des choses communes ; les tiers peuvent ainsi y faire de la barque s'il y ont accès depuis la voie publique et sans s'arrêter sur les berges privées.

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