Droit civil des biens Le droit de propriété
Mise à jour : May 2015

L'indivision

La propriété a été conçue comme un droit en principe individuel. Cependant, il existe des cas de propriété collective qui permettent à plusieurs personnes d'être titulaires d'un droit de propriété portant sur le même bien ou ensemble de biens.

Plusieurs personnes disposent alors de droits de même nature sur un bien. Il peut s'agir du droit de propriété ou du droit d'usufruit. L'indivision en usufruit peut concerner plusieurs usufruitiers, ou en nue-propriété, dans laquelle il peut y avoir plusieurs nu-propriétaires.

Ainsi, lorsque l'indivision porte sur la propriété, on parle de copropriété, qui s'exerce sur des biens meubles comme sur des biens immeubles.

Indivision ordinaire

L'indivision ordinaire, ou copropriété ordinaire, naît du décès d'un propriétaire, qui laisse plusieurs héritiers qui deviennent copropriétaires indivis des biens du défunt. L'indivision ordinaire peut également naître du souhait de plusieurs personnes d'acheter ensemble le même bien (ex: deux individus achetant une maison ensemble).

L'indivision peut concerner des biens meubles comme des biens immeubles. Elle peut être maintenue tant que les coindivisaires le souhaitent ; mais si l'un deux souhaitent le partage, celui-ci est provoqué et chacun aura droit à sa quote-part.

La gestion de l'indivision

Les actes sur les biens indivis doivent être pris grâce à une consentement unanime : tous les indivisaires doivent donner leur consentement pour accomplir les actes relatifs au bien (règle de l'unanimité). Cependant, lorsqu'il s'agit d'actes conservatoires,toutes les mesures nécessaires à la conservation des biens (ex: réparation) peuvent être prises par l'un des indivisaires seul. Lorsqu'il s'agit d'actes d'administration (ex: conclusion contrat d'entretien du jardin, conclusion d'un bail d'habitation), le consentement de tous les indivisaires n'est plus requis depuis la loi du 23 juin 2006 ; seule la majorité des 2/3 des droits indivis suffit (non les 2/3 des indivisaires). S'agissant des actes de disposition (ex: vente des biens, contrats de bail), ceux-ci requièrent l'unanimité (le refus de l'un des indivisaire suffit à bloquer la décision), sauf pour les vente des meuble indivis lorsque le but est de payer des dettes et les charges de l'indivision (la majorité des 2/3 suffit).

Dans certains cas, l'indivision peut être menacée. Ainsi, dans le cadre des décisions prises à l'unanimité, lorsque le processus de décision est bloqué par le refus d'un indivisaire, l'un des autres indivisaires peut être autorisé par la justice à passer seul un acte si le refus met en péril l'intérêt commun (art. 815-5 c. civ.). De la même façon, lorsque l'un des indivisaires est hors d'état de manifester sa volonté, un autre pourra être habilité par la justice pour le représenter.

Il est possible de donner mandat tacite à l'un des indivisaires ou à un tiers qui prendra en charge la gestion des biens indivis (actes d'administration, pas actes de disposition). Le gestionnaire bénéficie d'une rémunération de pour cette activité et se trouve redevable des produits nets de sa gestion.

Le droit de chacun dans l'indivision

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis s'il en respecte la destination et le droit des autres (art. 815-9 c. civ.). Et si l'un d'eux provoque une détérioration, il doit indemniser les autres. A l'inverse, s'il améliore le bien, il a droit à une indemnité. Aussi, les éventuels fruits de l'indivision (ex: location de vacances) reviennent à tous les indivisaires qui se les répartissent après déduction des dépenses de l'indivision.

Fin de l'indivision

L'indivision peut prendre fin à tout moment. Il s'agit en effet d'une situation temporaire et nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (art 815 c. civ.)

Ainsi, le partage peut toujours être provoqué par chacun des indivisaires, quels que soient leur part. Les coindivisaires mettent alors fin à l'indivision en donnant à chacun une part privative des biens.

Le partage peut être effectué à l'amiable en cas d'entente, sous forme de convention, ou en justice en cas de désaccord. Lorsque le bien n'est pas divisible, le tribunal ordonne la licitation, la vente aux enchères aux fins de partage du bien.

Il existe des exceptions à la possibilité de provoquer le partage à tout moment. Ainsi, le sursis judiciaire au partage est décidé par la justice qui estimerait que le partage immédiat aurait pour effet de porter atteinte à la valeur des biens indivis, estimant qu'il est préférable d'attendre un peu (art. 820 c. civ.). Aussi, la conclusion d'une convention d'indivision ne permet pas de provoquer le partage avant le terme de la convention (art. 1873-1 c. civ.)

Indivision en copropriété forcée

On parle de copropriété forcée lorsque le partage est impossible. L'indivision ne pourra donc pas cesser et deviendra perpétuelle. Il existe plusieurs cas d'indivision : mitoyenneté, copropriété des immeubles bâtis, etc.

Copropriété des immeubles bâtis

La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s'agit des immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes qui disposent d'une partie privative ainsi que d'une quote-part sur les parties communes. Chaque copropriétaire dispose ainsi d'un lot de copropriété qui comprend une partie réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire qui bénéficie d'une plénitude du droit de propriété, sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble comme des parties privatives. Ainsi, si un lot est seulement destiné à l'habitation, il ne pourra être utilisé à des fins commerciales.

Les parties communes sont quant à elles affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Elles sont définies par le règlement de copropriété ou le cas échéant par la loi : local à poubelles, voies d'accès, murs porteurs du bâtiment, ascenseur, etc. Les copropriétaires doivent participer aux charges relatives à la conservation et l'entretien des parties communes. Ainsi, les parties communes relèvent d'une propriété indivise, attribuée à tous les copropriétaires, et non susceptible de partage. Les parties communes ne peuvent en effet faire l'objet d'un partage et les copropriétaires sont tenus de rester dans l'indivision. Cela explique que l'on parle d'indivision forcée.

Les copropriétaires participent aux charges communes en fonction de leur quote-part, selon la règle supplétive (chacun dispose d'une part qui est fonction de la superficie de sa partie privative). Ils participent également en fonction de l'utilité qu'ils en retirent ; s'ils sont propriétaires de l'appartement du rez-de-chaussée, ils ne paieront pas les frais afférents à l'ascenseur.

La loi de 1965 impose aux copropriétaires l'établissement d'un règlement conventionnel de copropriété, établis par les premiers propriétaires et modifiable par un accord unanime des copropriétaires. Ce règlement détermine la destination de l'immeuble, des parties communes et privatives (ex: habitation ou commercial). Il fixe également les conditions d'utilisation des parties communes et des parties privatives (ex: pas de bruit après 22 heures). Il détermine aussi la quote-part de chaque lot dans les charges.

Les copropriétaires doivent également constituer un syndicat, qui bénéficie de la personnalité civile. Le but du syndicat est de pourvoir à l'administration des parties communes et à la conservation de l'immeuble ; grâce à sa personnalité juridique, le syndicat est par exemple celui qui va passer les contrats relatifs aux travaux d'entretien. Les décisions du syndicat sont prises par l'assemblée générale des copropriétaires, qui doit se réunir au moins chaque année dans les 6 mois de la clôture de l'exercice comptable précédent. Elle devra alors approuver les comptes et voter un budget prévisionnel pour l'année à venir. L'exécution des décision du syndicat reviendront à un syndic, qui est souvent un professionnel rémunéré. Le syndic aura pour mission de veiller à l'exécution des contrats, d'ordonner certains travaux, etc. Cependant, le syndic n'est qu'un mandataire, un exécutant, les copropriétaires étant les seuls décideurs.

La mitoyenneté des clôtures

Lorsque deux bâtiments, deux terrains appartenant à des propriétaires différents ont des limites de propriété commune, on parle de mitoyenneté. Il existe donc des murs mitoyens, des haies mitoyennes ou encore des fossés mitoyens.

Ainsi, une clôture peut être privative ou mitoyenne, si elle a été édifié aux frais des deux propriétaires ou si celui qui l'avait édifié en a cédé la copropriété à l'autre.

Naissance de la mitoyenneté

La mitoyenneté naît d'une convention entre voisins qui décident d'ériger une clôture ou une haie entre leurs terrains ou de transféré à l'un ou l'autre la copropriété de la clôture ou du mur qui était privatif, ce, moyennant un prix ou par le biais d'une donation. La mitoyenneté peut également naître d'une volonté unilatérale : le voisin non propriétaire peut acquérir par sa seule volonté la mitoyenneté du mur si celui-ci se trouve à la limite de leurs deux fonds et s'il rembourse la valeur de la moitié de la dépense que nécessiterait la construction s'il avait lieu au jour de l'acquisition. Une fois la mitoyenneté acquise, le voisin pourra ériger des constructions contre le mur ou faire pousser des plantations contre le mur.

Dans une décision du 12 novembre 2010, le Conseil constitutionnel n'a pas jugé l'article 661 du Code civil contraire au droit fondamental du propriétaire du mur, qui se trouve lésé dans sa propriété lorsque son voisin lui réclame la mitoyenneté de son mur.

A l'inverse, celui qui a construit un mur peut imposer à son voisin la mitoyenneté lorsque celui-ci a déjà utilisé le mur comme un support. Le voisin devra alors rembourser la moitié de la dépense. La mitoyenneté peut également s'acquérir par la prescription, et donc un usage prolongé d'au moins 30 ans (ex: construction adossée au mur du voisin).

Conséquences de la mitoyenneté

La mitoyenneté est une copropriété forcée et perpétuelle. Ainsi, les copropriétaires ne peuvent pas en demander le partage. De plus, ils ne peuvent pas céder leur quote-part de la clôture mitoyenne sans le fonds, sauf si l'un d'eux cède sa quote-part à l'autre indivisaire.

Preuve de la mitoyenneté

La preuve de la mitoyenneté résulte d'un titre comme un acte de vente.

Lorsqu'il n'existe aucune preuve de la mitoyenneté, le législateur pose une présomption de mitoyenneté (art. 653 pour les murs, art. 666 pour les autres clôtures) si la clôture se trouve à la limite séparative de deux fonds. Pour renverser la présomption, il conviendra d'apporter la preuve contraire : titre de propriété, marque de non mitoyenneté (ex : lorsque le mur est droit d'un côté et incliné de l'autre), possession exclusive pendant 30 ans.

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