Pour répondre à la question, il faut considérer que la propriété
est limitée dans l'espace : elle est étendue au dessus et au
dessous du sol (art. 552 C. civ.), mais limitée dans sa superficie.
La délimitation est ainsi effectuée via le bornage, qui permets de
délimiter des fonds contigus.
Bornage et clôture
Bornage et clôture permettent de réglementer la vie entre
voisins et protègent la propriété en délimitant une zone de
propriété.
Bornage
Le bornage permet de séparer matériellement deux fonds. Lorsque
la limite n'est pas matérialisée par des bornes, il est possible
d'obliger son voisin à effectuer le bornage (Cass. civ., 19 janvier
2011). On voit donc que bien que le bornage se limite à fixer
l'étendue d'une propriété, il permet également une action en
revendication de propriété.
Le bornage peut être amiable ou judiciaire. Lorsqu'il est
amiable, les règles de formes sont limitées ; il peut s'agit d'un
plan dressé par un géomètre et signé par les parties. Mais si les
parties ne parviennent pas à un accord, le bornage se fait en
justice, au travers d'une action en bornage, qui relève de la
compétence du tribunal d'instance. Cependant, lorsque le bornage
entraîne une contestation de la propriété, le tribunal de grande
instance sera compétent et chaque partie devra apporter la preuve
des limites de sa propriété par tout moyen (ex: actes de vente) ;
les mesures du cadastre n'ont cependant quant à elles qu'une valeur
de présomption.
Il est en revanche difficile de déterminer s'il s'agit d'un
action en revendication ou d'une action possessoire puisque le
bornage sous-tend généralement une volonté de faire respecter son
droit de propriété. Lorsque le bornage est judiciaire, le tribunal
d'instance est compétent ; néanmoins, si le juge considère qu'il
s'agit non d'une action en bornage mais d'une action en
revendication, le tribunal d'instance s'avère incompétent.
Clôture
La clôture est un mur mitoyen. Même si cela n'est pas une
obligation, les frais de construction et d'entretien sont partagés
entre voisins.
Clôturer sa propriété est une faculté, et dans certains cas, une
obligation. Cela devient obligatoire lorsque la propriété est
située dans des villes ou des faubourgs ; il revient au juge de
déterminer si la propriété se situe ou non dans ces zones.
Il existe des limites au droit de clore sa propriété ; en effet,
la clôture doit préserver les servitudes qui grèvent la propriété,
ne doit pas empiéter sur le fond voisin, ou encore doit faire
l'objet d'une déclaration préalable.
Propriété du dessus et du dessous
La propriété du sol est infinie, selon l’article 552 du Code
civil : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du
dessous » ; cela signifie que la propriété se situe dans un volume
compris dans un terrain. Cependant, des limites sont prévues par la
loi.
Propriété du dessus
Le propriétaire du sol est également propriétaire des
espaces situés au-dessus de ce sol. Si pour des raisons
évidentes ce droit n’est pas illimité, le propriétaire peut
néanmoins jouir des éléments situés au-dessus de son sol. Il peut
ainsi y ériger des plantations ou des constructions. De même, il
peut percevoir les fruits qui tomberaient sur sa propriété. Il
bénéficie d'une présomption de propriété sur ces constructions et
plantations.
Pour protéger sa propriété, il a le droit de déterminer ce qui
peut s’étendre ou non sur sa propriété ; il peut ainsi demander à
son voisin de couper une branche d’arbre qui empiéterait sur sa
propriété, de ne pas édifier un balcon qui surplomberait son
terrain. De même, un empiétement, même minime, est susceptible
d'entraîner la démolition du bien.
On peut rappeler qu'il peut exister une dissociation entre la
propriété du sol et celle du dessus (art. 533 c. civ.) ; le
propriétaire du sol peut être différent du propriétaire du dessus.
Aussi, le propriétaire du sol peut conclure un contrat de bail
portant sur la propriété du dessus avec un locataire afin
d’exploiter la valeur de sa propriété.
Aussi, le propriétaire doit respecter certaines règlementations
notamment relatives à l'urbanisme (ex: interdiction de construire
au-delà d'une certaine hauteur) ou encore au passage des lignes
électriques pour des raisons d'utilité publique. Les aéronefs ont
aussi l'autorisation de survoler les propriétés privées.
Propriété du dessous
L’article 552 alinéa 3 du Code civil prévoit que le
propriétaire du dessus est également propriétaire du
dessous. Il peut effectuer toutes les fouilles, recherches
ou constructions qu'il souhaite dans les profondeurs de son terrain
et en conserver les fruits. De même, il peut s’opposer à
l’intrusion d’un tiers ou décider de détruire les éléments qui
s’immiscent dans ses sous-sols.
Cependant, tout comme pour la propriété du dessus, ce droit
n’est pas infini, et le propriétaire ne doit pas contrevenir aux
règles relatives aux mines ou les fouilles archéologiques par
exemple. Ainsi, l'Etat dispose d'un droit sur le gisement minier,
ce qui l'autorise à les faire exploiter au détriment des
propriétaires du sol, qui n'aurait le droit qu'à une redevance
tréfoncière, fixée réglementairement à un niveau faible. On se
retrouve dans un cas similaire avec l’exploitation ou le
développement d'une carrière (de schiste ou encore de calcaire).
Dans le cas des fouilles archéologiques, l'Etat peut y procéder
d'office sur des terrains qui ne lui appartiennent pas ; les biens
découverts appartiendront alors pour moitié à l'Etat, pour moitié
au propriétaire du terrain. Si des vestiges sont découverts, (biens
immeubles), le propriétaire peut être indemnisé pour les dommages
occasionnés.
Enfin, tout comme pour la propriété du dessus, celle du dessous
peut être détachée de la propriété du sol.
Régime des eaux
Les eaux qui tombent sur le fonds d'un propriétaire sont de
plusieurs ordres : eaux pluviales, eaux de source, eaux
souterraines, cours d'eau.
Les eaux de pluie peuvent être récupérées par le propriétaire
qui peut les utiliser comme il l'entend (en respectant la
réglementation sanitaire s'il l'utilise pour un réseau d'eau
potable). Pour les eaux de source, le propriétaire peut également
en user à volonté (art. 642 c. civ.). Cependant, les eaux
souterraines recueillies par forage ne peuvent être utilisées que
pour un usage non domestique et une déclaration à l'administration
est obligatoire.
S'agissant des cours d'eaux faisant partie du domaine public,
les riverains n'ont aucun droit individuel sur ceux-ci. En
revanche, s'il s'agit de cours d'eaux non domaniaux, chaque
propriétaire a la propriété privée du lit du cours d'eau jusqu'à la
ligne médiane tracée au milieu du cours d'eau. L'usage de l'eau qui
borde son terrain lui revient ; il peut l'utiliser pour arroser ses
plantations ou encore former un étang sur son terrain si cela ne
bloque pas le cous d'eau no ne rende l'eau impropre à l'usage des
riverains inférieurs. de plus, les tiers peuvent utiliser ces eaux
car elles constituent des choses communes ; les tiers peuvent ainsi
y faire de la barque s'il y ont accès depuis la voie publique et
sans s'arrêter sur les berges privées.